Автор: Дарина Старовойтова
Передача управління майном багатоквартирного будинку приватним ЖЕКам призвела до негативних наслідків: фактична монополізація ринку послуг, надання неякісних послуг, самостійне встановлення приватними ЖЕКами тарифів на утримання та обслуговування будинку тощо.
Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі – ОСББ), безперечно, має низку переваг перед іншими видами утримання будинків, за умови добросовісного та дієвого правління. Проте впроваджувана з 2000-х років реформа щодо ОСББ не дала очікуваних результатів.
Правові й організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об’єднань власників жилих і нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов’язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначені Законом України «Про Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» №2866-III (далі – ЗУ «Про ОСББ»), який був прийнятий у листопаді 2001 р. і набрав чинності 01.01.2002 р. Також діяльність ОСББ регулюється Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», Цивільним кодексом, Житловим кодексом УРСР.
Варто зазначити, що 16.12.2019 р. до Верховної Ради України був направлений проект Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо підвищення якості управління багатоквартирними будинками та вдосконалення діяльності об’єднань співвласників багатоквартирного будинку». Цей законопроект спрямований, зокрема, на усунення перешкод у діяльності ОСББ.
На жаль, наявність кримінальних проваджень та велика кількість судових спорів, пов’язаних зі здійсненням співвласниками ОСББ своїх прав, свідчить про численні прогалини в законодавстві, яким регулюється діяльність ОСББ. Проблеми виникають вже на етапі створення ОСББ.
Державна реєстрація ОСББ – процес складний, який розпочинається зі створення ініціативної групи. Відповідно до ст. 6 ЗУ «Про ОСББ», об’єднання може бути створене лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (багатоквартирних будинках). Установчі збори об’єднання у новозбудованих будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більшості квартир та нежитлових приміщень у такому будинку. Звичайно, було б доречно передбачити в Законі можливість одразу створювати ОСББ у новозбудованих будинках.
Склад ініціативної групи не може бути меншим ніж три власники квартир та/або нежитлових приміщень. Саме ініціативна група скликає установчі збори, що означає направлення письмових повідомлень кожному співвласнику засобами поштового зв’язку (рекомендованим листом) або вручення під розписку особисто не пізніше ніж за 14 днів. Закон передбачає вимоги до такого письмового повідомлення: наявність інформації про місце і час проведення, проект порядку денного та осіб, з чиєї ініціативи скликаються збори.
Вже на цьому етапі виникають труднощі, пов’язані з направленням повідомлень засобами поштового зв’язку: звичайно, адреса квартири відома, але інформація про власника, отримана ініціативною групою, має бути актуальною і достовірною. Така інформація може міститися в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і може бути отримана на запит за адресою. Однак якщо право власності було зареєстроване в Реєстрі до 2005 р., то відомості в Реєстрі можуть бути відсутні. У такому випадку необхідно звертатися до бюро технічної інвентаризації із запитом, проте на надання відповіді потрібен певний час. Окрім того, на цьому етапі вже виникають витрати, пов’язані з відправленням поштових відправлень та отриманням інформаційних довідок щодо права власності. Зазвичай їх несуть саме члени ініціативної групи без подальшої компенсації.
Окремо постало проблемне питання щодо моменту повідомлення співвласників про проведення зборів. У новому законопроекті, про який зазначено вище, передбачено, що повідомлення має бути саме отримане за 14 днів, а не направлене, що цілком логічно та виправдано. Адже більшість судових спорів виникає у зв’язку з порушенням порядку скликання зборів (установчих або загальних).
Установчі збори веде голова, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників. Під час зборів кожен співвласник у процесі голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або приміщення у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у будинку. Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить понад 50% від загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень, кожен співвласник на установчих зборах має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.
Проблема тут може виникнути з обчисленням загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень, оскільки для правильного розрахунку необхідна актуальна інформація, яка міститься в документах, що посвідчують право власності на квартиру та/або приміщення. Проте в більшості випадків на установчі збори з’являється невелика кількість власників, що унеможливлює отримання достовірних даних щодо площі. Якщо балансоутримувачем будинку до проведення установчих зборів був ЖЕК, то інформацію про площу можна отримати з технічного паспорта на будинок.
Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували більше ніж половина від загальної кількості усіх співвласників. Однак якщо в результаті проведення установчих зборів для прийняття рішення не було набрано кількості голосів «за» або «проти», проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах. Письмове опитування проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення зборів. Якщо протягом зазначеного строку необхідну кількість голосів «за» не було набрано, рішення вважається неприйнятим.
Рішення приймається шляхом поіменного голосування. У процесі підрахунку голосів враховуються голоси, подані під час проведення установчих зборів, а також голоси, подані під час письмового опитування. Рішення оформлюється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування («за» чи «проти»).
Більшість «махінацій» трапляються саме на етапі письмового опитування як під час проведення установчих зборів, так і під час проведення загальних зборів. Достеменно перевірити справжність підпису в листах письмового опитування складно, іноді листи підписують замість власників. Якщо в переважній більшості випадків така схема діє (з різних причин: співвласник навіть може не знати, що за нього проголосували, або лист опитування заповнив і підписав орендар, який взагалі не має таких повноважень), то варто зазначити, що трапляються численні випадки оскарження рішень установчих зборів ОСББ.
Зауважимо, що не завжди позовні заяви про оскарження рішень установчих зборів спрямовані на захист права співвласника на участь в таких зборах. В більшості випадків такі позовні заяви – це ефективний спосіб затягнути інший судовий процес (наприклад, про стягнення заборгованості за позовом ОСББ).
Судова практика свідчить про наступне. Останнім часом спори за участю ОСББ та співвласників суди розглядають в порядку господарського судочинства. Відповідна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.10.2019 р. у справі №501/1571/16-ц, в якій зазначено, що враховуючи той факт, що спір стосується захисту права особи як співвласника майна багатоквартирного будинку, порушеного діяльністю юридичної особи, тому цей спір є найбільш наближеним до спорів, пов`язаних з діяльністю або припиненням діяльності юридичної особи, а отже, повинен розглядатися за правилами господарського судочинства. Наразі справи, провадження в яких порушені загальними судами, підлягають закриттю. Тому дуже важливо в таких випадках подавати позовні заяви, правильно обравши підвідомчість.
Установчі збори приймають рішення про створення об’єднання і затверджують його статут. Типовий статут затверджений відповідно до Наказу №141 від 27.08.2003 р. Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства «Про затвердження Типового статуту об’єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типового договору відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя».
У статуті ОСББ мають міститися такі відомості: назва і місцезнаходження об’єднання; мета створення, завдання і предмет діяльності; статутні органи об’єднання, їхні повноваження та порядок формування; порядок скликання і проведення загальних зборів; періодичність проведення зборів; порядок голосування на зборах та прийняття рішень на них; перелік питань, для вирішення яких потрібна кваліфікована більшість голосів; джерела фінансування, порядок використання майна і коштів об’єднання; порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів об’єднання, включаючи резервні, а також порядок оплати спільних витрат; перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників; права та обов’язки співвласників; відповідальність за порушення статуту та рішень статутних органів; порядок внесення змін до статуту; підстави й порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) об’єднання та вирішення пов’язаних з цим майнових питань.
На цьому етапі важливо отримати консультацію від інших ОСББ: які положення статуту варто передбачити одразу, а також як одразу скласти проект статуту відповідно до реалій роботи ОСББ. Не завжди статут ОСББ відповідає наведеним вимогам, що в майбутньому надає можливість недобросовісним представникам статутних органів маніпулювати наданими повноваженнями та тлумачити положення статуту на власний розсуд, грубо порушуючи права інших співвласників.
Державна реєстрація ОСББ, змін до статуту об’єднання проводиться в порядку, встановленому Законом України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань». ОСББ вважається утвореним з дня його державної реєстрації. Установчі документи об’єднання підписує голова установчих зборів або інша уповноважена особа.
Колишній балансоутримувач будинку або особа, яка здійснювала управління будинком до створення об’єднання, у 3-місячний строк з дня державної реєстрації об’єднання забезпечує передачу йому примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого будинок був прийнятий в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж. У разі відсутності документації на будинок колишній балансоутримувач або особа, яка здійснювала управління будинком до створення об’єднання, протягом пів року з дня державної реєстрації об’єднання відновлює її власним коштом. Проте не завжди балансоутримувачі дотримуються цього обов’язку, внаслідок чого ОСББ змушене звертатися до суду з позовом про зобов’язання вчинити дії.
Важливим є питання діяльності статутних органів ОСББ, до яких Закон відносить загальні збори співвласників (вищий орган управління), правління, ревізійну комісію об’єднання. Загальні збори скликаються і проводяться в порядку, передбаченому законом для установчих зборів, правлінням об’єднання або ініціативною групою не менше ніж із трьох співвласників, не рідше ніж один раз на рік.
Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов’язковим для всіх співвласників. Рішення загальних зборів оприлюднюється. У передбачених статутом або рішенням загальних зборів випадках воно може бути надане співвласникам під розписку або направлене поштою (рекомендованим листом). Прикладом у цьому випадку слугує рішення зборів про встановлення розміру внесків та інших платежів.
Співвласники мають право знайомитися з рішеннями (протоколами) загальних зборів, затвердженими такими рішеннями документами та робити з них копії. Зазвичай рішення загальних зборів зберігає глава правління, тому для отримання рішення для ознайомлення необхідно звернутися із запитом, з посилаючись на ст. 11 ЗУ «Про ОСББ» та/або відповідну норму статуту.
Кожен співвласник під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у будинку. Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить понад 50% від загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень будинку, кожен співвласник має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності. Статутом об’єднання може бути встановлений інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах.
Рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачу в користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш ніж 2/3 від загальної кількості всіх співвласників, а якщо статутом не передбачається прийняття таких рішень, то більшістю голосів. З інших питань рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували більше ніж половина від загальної кількості співвласників.
Якщо в результаті проведення загальних зборів для прийняття рішення не було набрано кількості голосів «за» або «проти», проводиться письмове опитування серед співвласників, які не голосували на загальних зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення загальних зборів. Якщо протягом цього строку необхідну кількість голосів «за» не було набрано, рішення вважаються неприйнятими.
Рішення приймається шляхом поіменного голосування. Під час підрахунку голосів враховуються голоси, подані співвласниками під час проведення загальних зборів, а також голоси, подані під час письмового опитування. Рішення оформлюється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування («за» чи «проти»).
Рішення загальних зборів має відповідати формі, затвердженій Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України №203 від 25.08.2015 р. «Про затвердження форми протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку».
Рішення загальних зборів може бути оскаржене в судовому порядку шляхом подання позову про визнання недійсним рішення загальних зборів ОСББ. Варто зазначити, що проблеми можуть виникнути з моментом отримання рішення (протоколу) загальних зборів. Законом не передбачається, яким чином протокол має бути оприлюднений, в які строки, хто має його зберігати, як засвідчується факт оприлюднення протоколу тощо. Оприлюднення протоколу в місцях загального користування не може вважатися належним повідомленням кожного співвласника.
Для керівництва поточною діяльністю об’єднання обирається правління, яке має право приймати рішення з питань діяльності об’єднання, визначених статутом. Правління є виконавчим органом об’єднання і підзвітне загальним зборам.
До компетенції правління належить: підготовка кошторису, балансу об’єднання та річного звіту; здійснення контролю за своєчасною сплатою співвласниками внесків і платежів та вжиття заходів щодо стягнення заборгованості згідно із законодавством; розпорядження коштами об’єднання відповідно до затвердженого загальними зборами об’єднання кошторису; укладення договорів про виконання робіт, надання послуг та здійснення контролю за їх виконанням; ведення діловодства, бухгалтерського обліку та звітності про діяльність об’єднання; скликання та організація проведення загальних зборів співвласників або зборів представників; призначення письмового опитування співвласників та утворення відповідної комісії для його проведення.
Для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю правління об’єднання на загальних зборах з-поміж співвласників обирається ревізійна комісія (ревізор) або приймається рішення про залучення аудитора. Порядок обрання та відкликання членів правління, їх кількісний склад та строки обрання, порядок діяльності ревізійної комісії та її кількісний склад встановлюються загальними зборами зазвичай під час проведення установчих зборів.
Вважаємо грубою помилкою реформи надання можливості самоуправління співвласникам без жодної вимоги щодо професійності такого управління. Наразі до управління ОСББ можуть бути залучені непрофесіонали, які не мають ні досвіду, ні необхідних знань, ні законодавчої, ні технічної бази щодо управління. Це спричиняє не тільки помилки в їхній роботі, але й низький рівень надання послуг, неефективне управління загалом, а також навіть виникнення аварій та завдання шкоди життю і здоров’ю співвласників та шкоду їхньому майну.
Сьогодні все частіше виникають труднощі в управлінні ОСББ через відсутність послідовності в роботі органів управління ОСББ, особисті конфлікти між співвласниками, статутними органами тощо. Це також неможливо було передбачити під час запровадження реформи, тому вирішення цих проблем зводиться до фактичної боротьби з рейдерством.
- порядок та строки оприлюднення, доведення до відома кожного співвласника ОСББ рішень установчих та загальних зборів, їх додатків;
- закріплення поняття співвласник, з огляду на положення сімейного кодексу України (дискусійним є питання щодо можливості бути обраним до статутних органів ОСББ одного з подружжя, якщо власником є інший, а також відсутня єдина судова практика з цього питання);
- порядок формування бази співвласників ОСББ (зокрема, відомостей про загальну площу квартир та приміщень);
- порядок та вимоги до документів, на підставі яких проводяться зміни в ЄДРПОУ (наразі реєстраційні дії проводяться за аналогією з проведенням дій щодо ТОВ);
- порядок формування органу, вимоги до його учасників, учасники якого займаються підрахунком голосів у процесі проведення письмового опитування (лічильна комісія), відповідальність за свідомо неправдиві розрахунки.
