У зв’язку з пандемією багато компаній перевели своїх працівників на віддалену роботу. Проте залишилися бізнеси, які змушені орендувати приміщення для розміщення своїх офісів чи виробничих потужностей на умовах оперативної оренди. Пригадаємо важливі нюанси таких орендних відносин.
Правові аспекти орендних відносин встановлює гл. 58 Цивільного кодексу України (далі − ЦКУ).
По-перше, суть обліку оперативної оренди полягає в тому, що об’єкт оренди після передачі орендарю залишається у власності орендодавця та продовжує обліковуватися на його балансі. Тобто право на амортизацію цього об’єкта залишається в орендодавця. Своєю чергою, орендар обліковує орендоване майно на позабалансовому рахунку 01 «Орендовані необоротні активи» за вартістю, вказаною в договорі оренди. А в разі його повернення списує з цього рахунку.
По-друге, особливістю договору оренди є орендна плата за користування об’єктом оренди. Зазвичай її розмір встановлюється договором оренди, а якщо в оренду передається державне майно, орендну плату розраховують за методикою, затвердженою постановою Кабміну від 04.10.1995 р. № 786. За вибором сторін орендна плата може вноситися у грошовій або натуральній формі залежно від умов договору. В обліку орендаря сума нарахованої орендної плати визнається витратами, а в обліку орендодавця − доходом.
По-третє, цивільне законодавство вимагає від орендаря після закінчення строку оперативної оренди повернення орендованого ним майна орендодавцеві у стані, у якому його було отримано, або у стані, який було обумовлено в договорі. Тобто якщо під час використання в господарській діяльності орендованого майна сталися ушкодження чи поломка, це − «головний біль» орендаря, а не його власника (орендодавця). Та чи завжди в орендних відносинах проведення ремонту є обов’язком орендаря? Ні, і підтверджує це ст. 776 ЦКУ. У ній сказано, що поточний ремонт орендованого майна зобов’язаний здійснити орендар власним коштом, а капітальний − орендодавець, якщо інше не встановлено договором. А ось поліпшити майно, що орендується, орендар зможе лише за згодою орендодавця (ст. 778 ЦКУ). У такому разі орендар має право на відшкодування вартості понесених ним витрат або заліку їх вартості в рахунок орендної плати.
Поліпшенням об’єкта оперативної оренди вважається його модернізація, модифікація, добудова, дообладнання, реконструкція, що призводить до збільшення майбутніх економічних вигід, які первісно очікувалися від його використання.
Також важливо пам’ятати, що згідно із ст. 284 Господарського кодексу України порядок відновлення орендованого майна є істотною умовою договору оренди.
Враховуючи зазначене, право орендаря на проведення ремонтів (як поточного, так і капітального) та поліпшень повинно бути передбачено договором оренди, адже це має визначальне значення для обліку витрат, а також право на податковий кредит з податку на додану вартість.
